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酒店式公寓设计模式初探

  2009/4/11 10:08:00 澳门MGM集团:

  1、引言

  90年代末期,一种新兴的酒店经营模式——酒店式公寓逐渐在我国兴起。随着我国经济的持续快速发展,酒店式公寓因其具有针对性的市场定位和个性化的服务逐渐受到特定消费群体的认可,从兴起至今短短十几年的时间,酒店式公寓在北京、上海、深圳等大中城市已初具规模,并保持着良好的发展势头。作为一种新兴的酒店经营模式,酒店式公寓的设计也应与其独特的经营理念相呼应,彰显其特色,从近年来发展较为成熟的一些酒店式公寓的设计中,我们可以发现一些具有共性的模式语言。

  2、综述

  2.1概念及源起

  酒店式公寓从本质上来说,是将酒店进行产权分割出售,买家将物业出租给酒店经营管理公司,通过分得其经营利润取得固定投资回报的一种酒店衍生品。买家既可以在支付物业管理费用后享受酒店的星级服务,又可通过出租、产权转让等方式来获得投资回报。酒店式公寓采取星级酒店式服务、公寓式管理,除了提供传统酒店的各项服务外,还向顾客提供了家庭式的居住布局、家居式服务,使客人在享受酒店服务的同时也能体会到家的感觉。它集住宅、酒店、会所等多种功能于一身,是一种综合性很强的物业管理概念。

  酒店式公寓最早起源于欧洲,是当时旅游区租给游客供其临时休憩的物业。这些客人虽然只作短暂的休息和停留,但物业也给他们提供统一上门管理,所以既有酒店的性质,又相当于个人的“临时住家”,从而形成了酒店式公寓的雏形。这种经营模式在欧洲很快普及,深受广大消费者的好评,如今,酒店式公寓已遍布全球各地。我国的酒店式公寓最早出现在深圳,之后在上海、北京等地均有发展,现在已经普及到全国各大、中城市以及度假旅游区。

  2.2主题及特色

  根据选址不同,可将酒店式公寓分为城市型和旅游度假型两种。前者主要集中在省会城市、大中型城市、经济发达城市和地区,消费群体以商务人士、高级白领、跨国公司高管等阶层为主;后者主要集中在旅游城市、度假区和海滨城市,消费群体以游客、度假休闲人士为主。在酒店式公寓的设计中,建筑师要根据其不同的类型和特点进行有针对性的设计,把握好不同种类的酒店对建筑功能和形象上的特定要求。

  2.3总体规划

  酒店式公寓的总体规划与基地选址以及酒店的定位密切相关,根据前面的分类,城市型和旅游度假型酒店式公寓的建筑总体规划有其各自遵循的基本原则。

  由于服务对象多为工作繁忙的商务人士,城市型酒店式公寓选址应靠近城市中心或CBD商圈等城市核心区,以便为顾客提供便利的办公环境。主体建筑应以高层、超高层为主,以提高城市中心区的土地使用效率,同时也形成该区域的标志性建筑。应充分利用基地面积设置与公寓相配套的网点、裙房等商业设施,商业空间的布局应兼顾为公寓内部和外部的人使用,加强商业空间面向城市的开放性,从而提升其商业价值。由于土地面积有限,绿化布置应尽量利用建筑与基地之间的空隙,紧凑布置,充分设置立体绿化和屋顶绿化,提高基地绿化面积。城市型酒店式公寓对停车位的需求量较大,应以地下停车为主,利用高层塔楼的地下部分作为停车场。北京银泰中心是此类酒店的代表,它位于北京中心商务区的核心地带,占地面积约3万m2,总建筑面积达到35万m2。主体建筑由两栋42层的办公楼和一栋63层的酒店式公寓组成,裙房部分设有完善的商业配套空间,车库位于地下三层和四层,可容纳1600个停车位。中央主楼高249.9m,是长安街沿线的最高建筑,成为长安街的至高点和标志性建筑。

  度假型酒店式公寓一般选址在风景优美、环境舒适的旅游区。由于它针对的消费群体是抱着休闲娱乐、放松身心的目的而来,因此这些酒店的总体规划应将营造舒适优美的室内外环境作为重点。建筑密度不宜过大,以多层、小高层为主。总体规划应尽量争取较多的绿化面积,为营造优美的室外环境创造条件,建筑布局应充分考虑将场地周边的优质景观引入室内。对于温泉、海景等主题类酒店,要围绕其主题进行规划设计,紧密结合当地环境,突出酒店特色。以海南白金海岸酒店式公寓为例,它选址在海南高隆湾海岸沿线,东面有大片椰林,东北临铜鼓岭风景区,自然环境优美。酒店占地面积约29万m2,建筑面积30万m2,容积率1.05,绿化率达到50%以上。建筑群体规划围绕海景、椰林和海上红树林布置,将自然景观引入室内。此外,还设有潜水俱乐部、游船码头、海景温泉、滑翔翼会所、温泉入户等特色配套设施, 使客人充分享受度假、休闲、养生的乐趣。

  2.4建筑设计

  酒店式公寓的户型,从几十平方米到几百平方米不等,一般以40m2-120m2左右的中小户型为主。户型设计应充分体现其功能的多样性和灵活性,房型布局应紧凑灵活,充分利用室内空间布置功能,减少户内消极空间的数量,减少公共面积的分摊。居室套型设计可以灵活分隔,以适应不同层次和生活习惯的居住者。以威海的海悦国际酒店式公寓为例,其主打户型仅有50多平米,却包括了卧室、起居室、厨房、洗手间、阳台等多种功能,卧室与起居室布置在一个大空间里,厨房结合入口空间设计成开敞式,空调机位在阳台上留出了固定位置,整个户型布局紧凑灵活,空间无局促感。

  在物业管理方面,酒店式公寓的物业不仅包括传统酒店的服务功能和管理模式,还拥有完善的办公环境,同时为住户提供了家庭住房的格局和家居式服务,如银行、会所、酒吧、便利店、健身房以及秘书、商务中心、信息咨询、翻译等商务服务,与传统酒店相比拥有更多、更全的生活、办公配套功能。因此,在裙房及商业用房的设计中除了设置传统酒店的功能用房外,应充分考虑增加相应服务功能的空间。

  在建筑形象方面,位于城市中心区的酒店式公寓应充分体现其统领该区域的核心地位,建筑形象应具有标志性,体现时代感和城市精神;位于旅游度假区的酒店式公寓则应充分发挥自然景观的表现力,以创造优美的自然环境为主旨,建筑形象应与自然景观和谐统一。

  2.5室内设计

  酒店式公寓的房间根据用途不同,可分为居住性公寓和商务性公寓。居住性公寓多为精装修,室内空间功能划分较为齐备,一般设有单独的厨房、洗手间、阳台等,提供全套的家居设计和电器。在设计上一般以现代风格为主,将时尚气息、实用主义相统一,对于不同户型有不同格调的设计,满足使用者的个性化需求。功能划分更强调实用性和灵活性,如设置开敞式厨房、活动隔断等。

  商务性公寓的主要用途为商务办公,也可兼作居住。这种公寓没有单独的厨房和阳台,室内以大空间为主,以便用户灵活划分办公空间。公寓的室内装修以粗装修为主,用户入住后可直接使用,也可对室内进行精装修。

  度假型酒店的室内装修则偏重田园、自然风格,将海景、温泉等引入室内,装修材料更多选用木材、石材、竹子等天然材料,给人贴近自然的感觉。

  3、结语

  从发达国家的情况看,酒店式公寓发展到一定阶段后是一个稳定存在的物业类型,目前在我国刚刚步入发展阶段。针对这一新兴酒店模式,建筑师应当紧跟时代变化,设计出满足其功能和审美要求的建筑形式。以上是现阶段酒店式公寓的现发展现状,随着酒店式公寓在我国的不断普及,必将在建筑功能、形象特征等方面对建筑设计提出更高的要求,建筑师应紧跟这些变化,创造出丰富、动人的空间。此外,如何将这一舶来品与中国建筑的传统精神相结合,创造出富于地域文化特色的建筑空间,也是建筑师今后要不断思考的问题。

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