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酒店式公寓的投资理念

  2009/4/11 10:04:00 澳门MGM集团:

 随着我国房地产业的快速发展,市场上的物业类型逐渐增多,供应量持续增加,市场竞争也日趋白热化。作为一种新型的房地产产品,酒店服务式公寓在北京、上海、广州等大中型城市蔚然兴起,具有良好的市场前景。对于开发商来说,酒店式公寓因其使用功能灵活、市场适应性强,减少了市场风险,增加了投资收益;对于投资者而言,酒店式公寓因其户型较小,总价较低,投资回报率通常高于普通住宅,因此受到了人们的青睐。

一、北京奥运引发酒店式公寓投资热潮
随着北京2008奥运会的临近,北京的酒店物业市场已经显现出了投资良机,酒店房价借势于2008北京奥运会而走上了快速增长的道路。由于市场需求不断上升,酒店式公寓在北京市场也逐步升温。以中关村的纽约客为例。这座塔楼的6至15层为酒店式公寓,2004年11月开盘时的销售均价为8,000元/平方米,到2007年1月已升为16,000元/平方米。目前精装修套房的租金为8,500元/月(户型为70平方米)。
    2006年末,凯雷投资、复地集团、凤凰卫视等机构对北京酒店市场频频收购,催热了北京酒店式公寓的新一轮投资热潮。根据商务部门的统计,北京目前有星级酒店600家左右,共计客房10万间。按照奥组委要求,奥运期间,北京星级酒店数量至少应在800家,客房数量达到13万间。也就是说,酒店和酒店式公寓的缺口尚有3万套的空间。这也正是奥运商机在房地产(特别是酒店物业)方面的一个集中体现。据不完全统计,2006年以来,北京酒店市场价格不断上涨,基本涨幅在20%左右。预计星级酒店附近的酒店服务式公寓在未来3年内,其投资也会有相当可观的回报。
 
二、个人产权成为投资时尚
    北京第一家全部外销的酒店式公寓是香榭舍,位于朝阳区东南三环附近,总建筑面积两万六千平方米,1997年11月竣工入住。负责该项目全案代理的成业行创造性地提出了“十万块钱买个家,一只皮箱进家门”的营销口号,这样的策划方案在当时的北京房地产市场无疑还是一个全新的理念。产品一经推出,销售率很快就达到了80%。该项目的独特定位不仅为开发商实现了良好的利润回报,而且还迅速提升了周边区域房产品的附加值。与建国饭店的部分房间加厨房的做法不同,香榭舍是整体楼盘的公寓式设计加上酒店服务式的物业管理。这种设计理念为酒店式公寓开拓了另一种发展方向,即物业产权的个人拥有。
目前开发的酒店式公寓,大多属于后一种。这样的酒店式公寓,一般都是产权独立分割、配备厨卫厅卧的物业综合体,整个大厦提供酒店式的商务服务、保洁服务、物业管理、租赁管理。投资者既可以像购买普通住宅一样用于自住,又可以交由大厦以酒店房间的形式出租。酒店式公寓提供的是“公寓式的业态,酒店式的服务,”以旅居时间相对较长的客人 为主要市场目标。总之,酒店式公寓既吸收了星级酒店的服务功能和管理模式,又吸收了信息时代写字楼的特点,集住宅、酒店、办公、会所等多种功能于一体,附属设施还可以增加银行、超市等其它项目,是一种综合性很强的物业形态(有人称之为“公寓式写字楼”)。无论是投资还是自住,酒店式公寓都不失为一种值得重视的选择。
 
 
酒店式公寓具有三大特征:地段尊贵、配套完善、服务上乘。星级酒店式的建筑设计和大堂服务令人体验到一种浓郁的商务氛围,无形中提升了使用者的身价和形象。另外,商务中心、会所等服务设施也会给商务活动带来诸多便利。因此,无论政策上是否住宅禁商,酒店式公寓都因其具有商业用地的性质,加上酒店式管理的高附加值,从而使人们得到“商住两用”的真正便利。长期来看,投资这种房产品依然会有极大的升值潜力,因此购买酒店式公寓已经成为当今的一种投资时尚。在深圳,当恩格尔系数低于28%时,就有很多个人投资者纷纷出手,以获得酒店式公寓的个人产权为荣。
 
三、选址定位与经营方式决定升值空间
对于开发商而言,既然酒店式公寓的使用主要以商务为主,那么在区域位置的选址上,就应当从产品的功能出发,明确项目的市场细分化定位,以满足各类商旅人士和中小型服务企业的需要。一般地说,最有利的位置一般要位于中心城区,商务中心区最佳,应选在距星级酒店、写字楼办公区、商业服务中心比较近的地方,距离交通枢纽的核心位置应当较近,便利的交通设施能够极大地节省人们的时间成本和交通成本。在北京,高档的酒店式公寓通常集中在CBD、金融街、亚奥村和中关村四个区域,讲求成熟的商务氛围。此外,一些中档的酒店式公寓出现在城市交通枢纽附近的区域内,如西直门、东直门、三元桥、四元桥、立水桥等。它们的选址更关注交通的便捷。
酒店式公寓的经营发展有以下六个趋势:
(1)产品根据市场细分化原则形成差异化竞争,从户型的大小到标准的高低,越来越符合所处地段的独特特征;
(2)返租模式接受市场考验,逐渐改良,使业主投资的安全性得到提高;
(3)由更多的销售变为更多的持有,从而保证物业和服务的品质,提高专业化程度;
(4)由散销变为整体销售,基金收购将成特色;
(5)国内外著名酒店管理集团介入,管理水平提升,出租率有保证,产品服务升级;
(6)市场供应量加大,价格趋升,但投资风险增加。尤其是一些相对冷僻地段的项目,出租率和租金都有可能下滑。

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