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从“钟摆”到“鸟笼” 楼市走向供求平衡新生态

  2018/11/16 9:14:00 澳门MGM集团:上海证券报

 ⊙李宇嘉

  近期楼市调控发生了一些微妙变化。主流媒体“既不愿房价过快上涨,也不希望过于冷清”的言论被市场解读为调控政策见顶。与此同时,一些地区托底楼市的小动作不断,比如在广州外围三区“取消限价”,北京新房限价突破“8万+”红线。还有,房贷利率下行,热点城市首套房贷利率上浮幅度普降5至10个百分点,广州、厦门、杭州等三个楼市出现明显调整的城市,纷纷降低了落户门槛。

  本轮楼市调控已持续两年多,超出过往周期,楼市量价确实显现回调趋势。比如,热点城市新推项目去化率普遍降至50%以下,有的城市降至20%;百城库存45个月以来首次攀升;有31个城市房价开始下跌,一线城市房价转跌。但是,全国楼市仍在高景气位,1月至9月的成交量再创历史新高。更重要的是,“调控持续收紧、楼市回归理性”的预期正在形成并渐进主导舆情。稍有常识的人都明白,此时取消限购乃无稽之谈。

  问题的根本在于,对楼市调控,各方都还没走出“非此即彼”、“非松即紧”的钟摆式两极认识。也就是,调控不是处于“道德化打杀”的左边,就是处于“倒逼式救市”的右边,没有把楼市调控当作正常的行业管理。对此,有业内资深人士说得很到位,不要囿于非此即彼的、情绪式的调控,而应想办法怎么实现供求平衡、行业健康。持续两年多的调控,不管是各种行政干预措施,还是“租售并举”、共有产权等长效机制,绝非为了打压行业和市场,而是去投资投机、去过快和过度“加杠杆”。最终目的,是让房地产回归为一个正常行业,调控回归行业管理。不妨重温一下7月31日政治局会议精神:“下决心解决好房地产市场问题,坚持因城施策,促进供求平衡,合理引导预期,整治市场秩序,坚决遏制房价上涨。”顶层设计内含的指引是,行业和市场要稳定。

  正如当下,尽管“房价只涨不跌”、“楼市下行,政府救市”的刚性预期正在打破,但新旧预期更迭的局面还很脆弱。房价并未真正下跌,杠杆仍在高位。与此相映照的另一面是,央行四次降准、多次公开市场净投放后,理财收益率跌破3%,但宽松的流动性一直在金融市场“打转转”。此时,若政策风向改变,将会导致调控良好局面毁于一旦,“脱实入虚”积重难返。

  的确,像房地产这样的庞然大物,牵一发动全身,决不能过快下滑,但这不能解读为“救市”,而是尊重行业和市场规律,在市场秩序稳定的前提下促进供需平衡。特别是,当前正值夯实消费主导内需、内需主导增长的关键时期,楼市高位平衡有助于缓冲和减震。因此,像北京这样调控严厉的城市,2016年10月以来,限价房和共有产权房主导用地供应,纯商品房用地“零供应”,市场均价明显下行,纯商品房成交锐减50%以上,买方市场已形成。此时,固守“8万+”的限价红线是形而上,不利于供求平衡。

  像北京这样的一线城市房价高企,这是客观现实,短期难改。但是,若限价房和共有产权房主导,房价就涨不到哪儿去;近期入市的“10万+”的项目,大多是2016年出让的高价地。现在,这些高价地周边的二手房价都降了,杠杆被严厉控制住了,供给侧改革后普通住房占主导,之前公积金新政鼓励先租后买,“刚需”被重新界定,加上整体房价下行,这些都为增加普通住房供应创造了条件。

  广州“取消限价”,本质上是“双合同”拆雷。占新房供应80%的外围三个区域,价格下行后,各方默认却不合规的“双合同”引爆了维权,也阻碍了供需平衡。“双合同”销售模式下,动辄几十万、上百万装修款,实际首付难以承受。过去,消费贷和首付贷大行其道,购房者还能应付。资管新政出台后,除按揭贷款外,资金进入楼市难度加大、成本提高。而且,火热行情过后,楼市下行已开启,愿意买房的多数是刚需,拿什么支付“双合同”?另外,“双合同”和限价导致开发商回款难,拿地受影响。所以,广州松绑限价也意在平衡供需。

  流动性相对宽松了,理财收益跌破3%,融资成本下降了,房贷利率上浮自然少了,这有助于按揭投放、开发商回款、行业体量稳定,却并非房贷政策松绑。很清楚,未来政策强管制还是主基调,加上市场保持高位平衡的诉求,楼市成交将告别大起大落的“钟摆行情”,而是呈现“鸟笼行情”,即房价和成交上下窄幅波动,政策顶和底均清晰可见。

  考虑到对经济金融的影响,地方对楼市的依赖积弊太深,在尊重行业规律、促进供求平衡的背景下,允许地方在一定自主权范围内“因城施策”,比如广州和北京限价松动,厦门、杭州“人才政策”,体现了调控政策的连续性、稳定性。

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