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利率松动并不代表着楼市要回温

  2018/11/1 9:00:00 澳门MGM集团:

盘和林

据证券时报报道,近期多地房贷利率出现松动,有银行悄然下调了首套房贷的利率,部分银行开始执行首套房利率基准上浮10%、二套上浮15%的政策,而原本需要排队等贷的情况也在减少。房地产热门城市北京、广州、杭州、佛山等出现部分银行下调房贷利率的现象,这是去年以来首次多城同时出现房贷利率下调。

近期楼市利率松动与央行货币政策不无关系。

从今年年初开始,央行货币政策对房地产企业都是外紧内松定向放水,使得素来对房地产企业偏爱有加银行也“身不由己”。10月15 日,央行宣布下调各大主要银行存款准备金一个百分点,虽然本意是用于偿还本月中旬到期的4500亿MLF,但是除去此部分,市场上还会有7500亿元的增量资金。要知道作为高能货币,银行准备金率至关重要,没有了定向限制,此举无疑是为银行和房产的交好除去拦路虎。银行后庭资金池充盈必然会利好房地产企业,缓解楼市利率压力。而利用政策的喘息空隙,银行能同时利用相关的贷款业务增加自身超额准备金,为自身未来市场经营留下更大空间,因此房地产信贷利率的降低似乎并不在意料之外。

当然,银行利率松动给了不少房企喘息的机会。

原有的重资产,高杠杆的发展模式,让不少房企都背上了巨额的债务压力。根据海通证券统计,在楼市火爆的2016年,各大房企纷纷乘其东风,大举借债,全年房企发债总量为1.14万亿元,偿还量却只有0.07万亿,净融资超过1万亿,而当国家开始铁腕治理房地产市场之后,2017年房企融资能力全面缩水,就连“地产一哥”万科都表现出了融资疲态,而根据对债务还款期的调查,当前房企存量债务到期压力集中在2018年至2021年,今年却正是房地产调控最严的一年,这让不少房企走上了破产、被并购的道路。此时银行利率松动,对于不少房企来说是雪中送炭,帮助他们渡过难关。

在当前房地产调控政策开始逐步显效,楼市进入调整阶段的时候,银行利率开始松动,有人猜测是国家顶不住压力,要让楼市回暖,重回原有增长速度,事实上这种认识是错误的,从银行利率松动的政策中依然可以发现,调控楼市,促使房地产趋于平稳依然是近期以及未来的重要工作之一。

首先,此次利率松动主要针对首套房。

之前国家对于房贷利率的控制是为了能够降低居民杠杆率,抑制房屋非刚性需求。但是,在这种政策之下,的确对一些中低收入的刚需人群造成了一些“误伤”,反而增加了他们的经济压力。所以,国家当前实时的开始进行政策弥补,逐步完善相关机制。

据有关媒体报道。10月以来,中行首套房贷利率从上浮15%下调为上浮10%,四大行大部分网点也都开始下调上浮比例,在杭州等部分地区开始执行首套房上浮10%,二套房上浮15%的政策,若以100平米均价一万的房屋来计算,首套房利率上浮比例降低,能够为中低收入人群减轻大约两万左右的首付压力,这对于这个收入人群来说,意味着一个季度的收入总和。

其次,是对于非首套房以及非刚需人群购买房屋的限制依然存在。

受首套房贷利率下调影响,少数银行二套房利率也随之下调,但是占比较低,而且,对于二套房购买的其他限制依然存在,例如公积金等政策还是将不少蠢蠢欲动的投机者拒之门外,不少地区之前的“限售”、“限购”等政策也并没有减轻,这都能体现出政府对于楼市价格调控的态度并没有出现摇摆。

所以,可以说,此次利率松动只是为了利好刚需人群,逐步修整楼市 “一刀切”遗留的问题,促进房屋回归居住属性,让更多的人有所居,而对于非刚需人群,以及投机者来说,楼市的大门依然对他们保持严格的限制,力度并没有有所减少,国家在调控楼市上的态度依然是坚决的。

窃以为,房地产行业与国家经济有着紧密的关联,对楼市严加调控并不意味着要让其从此萎靡,社会也不应当“闻房色变”,而利率的松动,也正是给房企以及市场提供一个信息,国家会依然坚定的调控楼市,保障民众的居住需求,但也会给予房企一定的支持,让房地产市场健康,平稳的发展。(作者系中国财政科学研究院应用经济学博士后)

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