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降价退房潮背后:楼市呼唤出台新规则

  2018/10/24 9:12:00 澳门MGM集团:

今年的“金九银十”楼市要降温,很多人之前早已预见到了,但谁也没料到楼市降温会降得如此迅猛,就连北京西二环边炙手可热的楼盘昆仑域也开始降价促销,于是就有几十位业主要求退房。而在一年之前,买这里的房子还需要托关系、开后门。

去年8月,因拥有西二环边上的绝佳位置的昆仑域项目曾风靡一时,这个项目获批销售均价为9.5万元。当然与周边二手房相比,9.5万元的价格已经非常高。但昆仑域项目所处的位置却被购房者看好,很多人预计如果不进行限价,昆仑域房产销售均价应在11万元。

在很多人的常识中,北京市中心的房价,只会涨不会降。北京城区土地资源早已稀缺,房源是卖出去一套就少一套,而今年上半年,环京一些城市房价跌去三至四成,被人们一直认为是假摔。

这主要原因就是,没看到有购房者打砸售楼处的事情发生。但这一次西二环边上的昆仑域的几十名业主要求退房,而且目前各地业主要求退房的事件越来越多,这让大家真的感受到了房地产市场已经开始降温了。

实际上,建造昆仑域项目的房企也并没有明显的降价行为。只是业主们在看房后发现,昆仑域在电梯间、消费楼梯、一层大堂、外墙、绿化等方面配置“降档”和“缩水”,这种“调低配置,变相降价”的行为,最近在房企间比较流行。为此,百余位业主拒绝收房。开发商也为此做出妥协,拿出两套方案让业主选择:要么补偿空调或新风系统,要么按程序退房。

不过,即使开发商拿出了足够的诚意,但是业主们还是不能完全接受退房方案。一方面,开发商承诺的在签订退房手续后,将在14日内退还已付房款和利息。但是开发商给出的利率是一年期银行贷款基准利率4.35%。

而现实情景,购房者不可能申请一年的房贷,最起码是银行的五年期以上的房贷基准利率4.9%。如果是现在,还要在基准利率上浮20%后变成了5.88%。显然,房企给出的补偿款的利率过低。这对于总价动辄上千万的昆仑城的房子来说,这笔利差也不是小数字。

另一方面,即使业主退房,以后再也享受不到“首套”资格。因为在北京等地购房时都是“认房又认贷”,无论购房人名下是否在北京有住房,只要在央行征信记录中查到有住房贷款记录,就会被认为是“非首套”。

而一旦丧失了“首套”资格,再买房就不能享受最低4成首付比。要买普通住宅,最低首付比高6成。而在北京这样的大城市,首付提高2成,往往就是要多付几十万。

对此,开发商表示,除非业主接受补偿,如果退房涉及到贷款记录方面的问题,开发商也是无能为力的。但是,我们认为,随着楼市进入降温敏感期,将会有越来越多的老业主要求退房维权。或许电商平台早有七天无理由退货的规则,但是买房若是签了合同想退,很可能难获得法律方面的支持。

以北京购房的合同样本为例,只有地基基础和主体结构经检测不合格的,购房者有权解除合同;商品房室内空气质量或建筑隔音设备不符合要求的,则由房企负责整改,整改后仍不符合标准的,买受人有权解除合同。

而在更多情况下,业主退房的诉求要么源于房企降价促销,要么是房屋交付验收结果与期望值有较大落差。在这种情况下,购房者只有要求开发商整改的可能,并没有到必须退房的程度。

而随着国内楼市开始转冷,各地房价开始下跌。如何避免房闹和退房事件频繁发生乃是当务之急:第一,要完善退房条款,在签合同条款时,要注明双方在房价下跌之后处置和补偿方法,这是减少开发商与业主矛盾纠纷的重要手段,尤其在楼市降温的敏感时期。

第二,对老业主维权而言。如果购房者认为房企的宣传与实际不符,导致要求退房的。要保留足够证据,才能判定责任、进行赔偿。如果仅是因为房价降了,或者不符合其原来的预期要求退房,这显然是说不过去的。所以,购房者在买房时切忌头痛发热,要慎重。

第三,鉴于房地产降温已经开始,未来退房事件还会发生,建议相关部门要研究解决退房过程涉及的利息如何补偿、贷款记录能否清除等问题,使得退房流程更加规范更有利于操作。

从目前来看,已经出现多起业主要求房企退房的纠纷。除了以上北京西二环的退房之外,还有江西上饶某大房企的项目因降价,售楼处被前期业主砸毁;石家庄某大房企降价不足两成,业主拉上条幅讨要退房政策。目前,房地产市场正呼唤新的退房机制出现,这样可以对房企和购房者采取约束,双方都可以按合同约定来处理问题,这样房闹事件也可以少许多。

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