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燕郊房价出现暴跌,是对三四线楼市发出警报?

  2018/10/18 9:05:00 澳门MGM集团:

燕郊作为一个离北京最近的河北小镇,最近成为媒体关注的焦点。统计数据显示,燕郊二手房的平均挂牌价格从2017年4月的28611元/平米降至2018年10月中旬的平均挂牌价格仅为20002元/平米,相比去年4月降幅达到了30%。

而燕郊部分楼盘价格出现“腰斩”,更让炒房客欲哭无泪,以燕郊天洋城为例,同样是一室一厅西北朝向的房子,2017年3月链家成交价曾达到3.1万/平米,今年9月成交价只有1.5万/平米,跌幅达到50%。即使不看数据,只要到著名的燕郊“售楼一条街”走一遭,看到大量房产中介歇业倒闭的衰败景象。

就在 10 多年前,燕郊作为河北小镇,只有 10 余万人口,到了 2010 年时升级为国家级高新技术产业开发区时,燕郊开始大规模盖楼,而大量的人口和资金的涌入,燕郊房子的均价从每平米 4000 元增长到 3 万元以上,楼房也开始越建越密。目前,燕郊的人口已经达到了百万级以上,位列全国人口特大镇第一名。

燕郊的房价在这10年多的时间里,之所以涨幅这么大,主要有二个原因:一方面,随着北京房价的大涨和限购,很多外来人口在北京无法买房置业,只能选择到燕郊来买房。因为,燕郊离北京很近,工薪族完全可以白天在北京上班,晚上回燕郊睡觉。

另一方面,燕郊距离北京市中心只有30公里、与通州隔河相望。2015年通州成为北京城市副中心的消息和2016年北京楼市的大幅升温,都带动了燕郊房价急速上涨。大量投机性购房需求,趁着燕郊地位的上升,而想流入炒房,分得一杯羹。

但是好景不长,2017年3月份,北京出台认房又认贷的“317新政”;3月22日,廊坊市主城区、北三县、固安及永清限购,外地户籍限购一套且提高首付比例;4月5日,三河市限购实施细则出台,进一步提高二手房交易成本;

当年6月3日,廊坊市又让限购升级,外地户籍需有3年社保或纳税证明,本地户籍限购2套。而购房需求的减少,以及对房地产调控加码的预期,让燕郊楼市成交迅速萎缩,房价也步入下行通道。

购房者孙女士就是燕郊楼市调整的直接受害者。现年45岁的孙女士本来是北京写字楼里的女白领,早在2017年初,她与众多炒房者一样,看到燕郊房价大涨,便跑到燕郊来买房,希望踏上房价上涨的快速列车。当时,孙女士以3.5万元/平方米买下了一套90多平方米的房子。彼时她只懂得买到房子即是赚到了钱。

但是,孙女士不曾想到,她这次是搭上了房地产调控政策出台之前购房的末班车,几乎买在房价的最高点上,也见证了这波环京楼市的最后疯狂。房价每个月每一天都在下跌,跌去的是孙女士的财富。

而现在,孙女士的房子每平米已跌破2万,相比去年初买入时跌去了4成之多。而仅用了一年半的时间,就把孙女士的首付款都跌没了,足见房地产的凶险。现在孙女士真的不知道该如何是好。

事实上,像孙女士这样的买房被套牢的遭遇并非个例,现在已有很多,未来还会越来越多。这已经是明白无误的告诉我们,现在投资房地产也有风险了,已经绝不是买到房子即是赚到钱那么简单了。

那么问题来了,环京楼市(包括燕郊)为什么会在短短的一年半时间里,发生房价跌去四成至五成的现象呢?

首先,燕郊房价之前的大涨,主要是投资性购房者群体的涌入,而一旦燕郊实行了限购和限售政策,那么投机性需求被挡在了大门之外,而当地居民每月三四千元的工资收入,根本支撑不了动辄3.5万/平方米以上的燕郊高房价。在这种情况下,燕郊房价便开始了漫漫下跌征途。

再者,燕郊的房价下跌与地方政府严格执行房地产调控有关。今年上半年部分热点城市房价上涨,主要是具体执行房地产调控政策并不严格,比如人才引进战略,由于门槛较低,把投机炒房客也引进来了。同时,棚改货币化安置,使拆迁户们拥有了强大的购房能力。

而以燕郊为代表的环京楼市乃是执行房地产调控政策最严格的区域。因为,北京执行房地产调控相当严格,周边各地都不敢松懈。正是因为,环京楼市的房地产调控比任何地方都严格,投机者无缝可钻,那么房价出现大跌就不足为奇了。

最后,由于前些年外围投机炒作的资金大量流入,导致环京商品住房实现了快速出售去库存。但由于一些地方的能提供就业机会相对较少、公共服务水平较差,人口流入小于流出,这就导致了存量房都是用来投机炒作,真正的利用率并不高。而一旦房地产调控政策长期持续下去,投机者预期改变而退出,当地房价要想不跌也很难。

燕郊房价大跌,不仅是环京楼市调整的缩影,更是未来三四线城市房价下跌的预演。正是燕郊等地房价出现大跌,警告那些投机炒房者,房价只涨不跌的时代已经终结,将逐步回归居住属性。房地产市场目前投资投机的风险非常大。投资炒房者切忌买在房价的最高位。

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