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比房产税更狠,空置税要来了?

  2018/10/18 8:52:00 澳门MGM集团:

中国楼市有无数个谜题,最大的谜题当属住房的空置率。近日,原住建部副部长仇保兴在接受媒体的采访时表示:我国房屋的空置率比较高,其中北京空置率在百分之十几到二十,一般国际上都是5%左右。仇保兴的建议是,征收空置税。一石激起千层浪。

01   为什么有那么多的房屋空置?

北京空置率高达20%,这个结论让很多人大吃一惊。

且不论这个数据真实与否,中国住宅的空置率之高,早已不是新话题。只要夜晚到郊区新城的楼盘看看,基本都是乌黑一片。从小区“亮灯率”,就可简单窥见住房空置的真相。

那么,为什么会出现大量住宅空置?

其中一个原因是,房价上涨预期强烈,空置成本相比于上涨收益,基本可以忽略不计。

同时,在二手房的交易上,一直敞空的次新房反而能卖更高价钱。所以,不少业主宁愿空着也不愿出租

另一个原因是,大量的新盘位于人迹罕至的郊区,夜晚连灯都不会亮。

虽然当初在概念炒作之下,房价一路上行,但几乎无人接盘,出租率更是少得可怜,想要不空置也难。

02   住房空置率之谜

长期以来,我国住房的空置率一直都是一个谜题。

虽然“亮灯率”可以提供最直观观察,但终究只是微观数据。我国每年出售的新房高达1700万套,这些房子流入市场,究竟是用来自住,还是出租,抑或长期空置,一直都没有明确答案。

这方面,有一些第三方数据可作为参考。

一个数据是,中国家庭金融调查与研究中心发布的“城镇住房空置率及住房市场发展趋势”调研报告:

2013年全国城镇家庭住房空置率高达22.4%。

其中重庆、上海、成都、武汉、天津、北京的空置率分别为25.6%、18.5%、24.7%、23.5%、22.5%、19.5%。

不过,这是5年前的数据,现在究竟如何,依旧没有答案。

另一个数据是,前不久,在2018陆家嘴论坛上,原中财办副主任杨伟民在演讲中提到:

在中央财办时,曾经请有关单位通过对用电量对全国住宅的空置情况摸底调查,结果显示我国无论是城镇还是乡村住宅的空置率都相当的高,比日本这种高度老龄化、少子化、城市化的国家还要高,日本是13%。

这很不正常,说明用来炒的房子真不少,有关部门应该尽快制定空置标准。

这个数据应该更权威,也更接近当下的现实。

日本是13%的空置率,如果说我国空置率比日本还要高,那就意味着空置率“百分之十几到二十”的论断,并非耸人听闻。

03    香港与温哥华

征收空置税,听起来很新鲜,其实已经在多个城市落地。

最近的两个案例是香港和温哥华。

今年6月,香港对新房征收空置税。

对于捂盘一年以上的新房征收5%左右的空置税,通过这种举措,刺激新房上市交易。

香港的空置税只对新房征收,存量房源不在其列,其意图很简单,以税收成本防止开发商捂盘惜售,从而刺激新房入市,进一步缓解楼市供求紧张的局面。(更多参阅《香港宣布开征空置税,中国内地会跟进吗?》)

事实上,香港人多地少,住房一直都相当紧张。住宅空置率已从2010年的4.7%下滑到如今的3.7%,在国际上也算是合理水平。

与之对比,加拿大温哥华更进一步。

2017年,温哥华就推出空置税,对空置的住宅按照1%房价按年征收空置税。

空置的界定标准是一年内居住不满6个月,当时共确定8000套房子符合空置标准。

在具体操作上,温哥华要求业主自主申报,并辅之以水电数据作为参考。

如果存在虚假申报或造假情形,将被课以1万加元(5.32万人民币)的罚款。

温哥华的空置率也仅有5%,即便如此,空置税还是粉墨登场。

温哥华征收空置税,目的在于遏制海外投机。这个华人规模最为庞大的北美城市,征起税来一点都不手软。

不仅有空置税,还有房产税,更加专门针对外籍人士的房产投机税:转让房产要征收20%的房产转让税。

这一招,不可谓不狠。从下半年开始,温哥华房价开始一转大涨行情,掉头向下。

04   空置税落地有多难?

香港和温哥华的例子说明,征收空置税并不难,而且也能起到立竿见影的效果,但回到内地,空置税果真有可能落地吗?

其一,空置率都搞不清楚,如何征收空置税?

想要开征空置税,首先必须搞清住房空置率。同样,想要进行精准的楼市调控,也离不开对于空置情况的精准把握。然而,在我们这里,住房空置率却一直讳莫如深。

其二,如何界定住房空置,也是一个问题。

香港对新房征收空置税,容易界定;温哥华对所有住宅征收空置税,靠的是自主申报,这有赖于国外相对发达的自主申报体系和法律体系。

回到内地,如何界定空置房,这面临一系列的技术或法律问题。

首先,空置多久算是空置,出国一年或到别的城市工作一年,算不算空置?这方面容易引发社会争议。

其次,依靠水电煤气表数进行监管,在智能电器日益发达的年代,同样容易被规避。

其三,站在官方的角度来看,与房产税相比,空置税性价比不高,且副作用却很大。

我们在后面重点来讲这一点。

05   空置税VS房产税

在空置税与房产税的对垒中,从来都没有悬念。

在官方的各类文件中,房产税自始至终都是主角,并且已经被纳入人大五年的立法计划,出台只是时间问题。(详见《房产税还有多远?》)

而空置税,则一直都是学者和各类智库的主战场,从2006年见诸报章,但从来都没有被纳入正式的决策议程。

之所以出现这样的局面,原因主要存在于三个方面。

其一,征税的目的并不是降房价。

如果是为了降房价,空置税比房产税更加立竿见影,但对楼市的副作用也更大。可以想象,如果中国住房空置率真的超过20%,一旦开征空置税,影响无异于一场地震。

显然,如今的市场稳字当头,空置税这种“大杀器”显然不会轻易启用。

其二,房产税能提供更持久的稳定税源。

开征任何一项的新税,其核心目的都在于获得更多的税源。

房产税是持有税,只要买了房就要一直缴下去,因而可以作为土地财政的替代。

空置税更大的作用在于遏制投机,让房子流入租赁市场,虽能在短期带来一定税赋,但缺乏持久性。

其三,我们缺乏推进空置税的动力。因为空置税不仅涉及直接的利益,更涉及整个房地产模式的正当性与持久性。

这背后的秘密在于,容忍住房空置,是维系房地产泡沫的重要基础。平时你知我知,只要不说破,对于市场的情绪没有任何影响;一旦真的将住房空置纳入监管,甚至征税进行约束,这比房地产税更容易引发市场的震荡。

所以,现阶段,空置税无论喊得如何震天响,都不会比房产税推出的可能性更大。

当然,未来某一天,两个税同时上马,也未必不可能。哪一天官方开始大张旗鼓调查住房空置率,这个时候,空置税就真的不远了。

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