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专访甘犁:中国家庭资产75%投在房地产,房产税应尽快提上议程

  2018/9/29 8:49:00 澳门MGM集团:

近日,国家统计局公布了8月份全国70个大中城市商品住宅销售价格变动情况。数据显示, 其中仅厦门环比微跌0.1%,南京、北京持平,其他67个城市全部上涨,房价呈现出稳中有涨态势。

与此同时,随着近几年购房者增多,家庭负债水平也随之上升。究竟下一阶段房地产市场的走向如何?我国家庭负债水平是否存在金融风险?搜狐国富智库就此专访了西南财经大学经济与管理研究院院长、中国家庭金融调查(CHFS)与研究中心主任甘犁。

甘犁向搜狐国富智库表示,投资性住房需求才是当前推动房价(尤其是三四线城市)迅速上涨的主要原因,而不是棚改货币化安置措施。前者占全部购房家庭的比例高达50.3%,而后者比例仅为4.1%,对住房市场影响有限。

对于房价预期,甘犁认为,虽然目前房价呈现稳中稍涨的趋势,但现有政策如房产税的规划出台、新房限价等都在抑制投资性购房的热度,因此预期下一阶段的住房销售量将会下降,房价也将随之见顶回落。

据国家统计局数据,2017年四季度,中国居民部门的债务占GDP比重为48.4%,低于发达国家大概28个百分点,暂时不存在全局性的金融风险。但甘犁强调,低收入居民群体的恐慌性购房现象使该群体的债务收入比达到10,加之约一半的债务澳门MGM集团于民间借贷,存在极高的家庭,乃至社会金融债务风险。

对此,甘犁建议,应提高购房资格,严格审查购房者的收入和资产情况,控制低收入群体的负债风险。此外,政府还应盘活存量房市场,出台合理的房地产税征收方案,让空置房加快流转,进而产生效益。

以下为采访精编:

搜狐国富智库:有人认为棚改货币化是新一轮房价上涨的原因,预计中央也有调低今年的货币化安置比例的可能性,但是你并不认为房价上涨是棚改货币化的原因,因为棚改货币化家庭购房的比例较低,房价上涨大多是投资性购房造成的。不知道你的这个调查数据是否有考虑到地区之间的差异性?

甘犁:有观点认为棚改货币化是推动三四线房价上涨的主要原因,该结论是错误的。棚改货币化与房价上涨之间存在间接关系,但是,由于只有20%棚改货币化家庭购房,占全国购房比例更低,且各地区比例都很低,所以棚改货币化并不是推动房价上涨的直接原因。棚改货币化政策应因地制宜做出调整,但不能一刀切。

搜狐国富智库:一些实行棚改货币化的三四线城市并没有足够多的货币补贴使得拆迁户再购置新房产,那这些拆迁户的安置问题应该怎么解决?

甘犁:部分拆迁户不再购置新房是他们在拆迁前已另有房产。而对于只有一套棚改房的家庭而言,如果家庭条件较差,成员年龄较大,也会觉得没有必要买房,那他们会选择公租房,拆迁款则会另作它用。我觉得拆迁户不购置新房是好现象,因为居住是刚需,而购房不是刚需。

搜狐国富智库:大中城市7月份的房价创下了10个月以来的最大涨幅,同比上涨5.8%。但是8月,住建部刚刚公布70多个大中城市新建商品房销售价格数据显示,房价其实相对来说是稳中稍涨的。你对近期房地产市场的预期大概是什么样的?

甘犁:房地产价格不会继续大幅上涨。首先,很多城市都在实施房价严控政策,尤其是对新房的限价;其次,征收房产税将是大趋势,这对房价会产生一定的抑制作用;再次,尽管刚需购房家庭一直存在,但市场上的住房增量是充足的,所以如果再出现大规模购房现象,那么肯定是因为投资性购房所驱动;最后,今后我国的住房政策都会按照“房子是用来住的,不是用来炒的”这条思路往前走。因此,我认为房价继续大幅上涨将是小概率事件,房子销量也应该会见顶回落,但未来市场在调整过程中可能会出现一些波折,希望通过政策引导实现平稳过渡。

搜狐国富智库:如果房地产价格见顶回落的话,会对各地的土地财政,乃至对整个国家经济的稳定会造成什么影响?

甘犁:房地产价格回落难免会影响到一些地方的财政,但如果是缓慢回落,那么我认为对中国经济而言将是利大于弊。以房地产推动经济发展的模式是不可持续的。

搜狐国富智库:但《2018年城镇家庭资产指数一季度报告》指出,投资购房比例持续上升,高达50.3%。我国经济已经到了需要转变增长模式的情况下,为什么房地产还是会成为国人普遍的投资渠道呢?

甘犁:很简单,因为老百姓预期房价会继续涨,所以也认为作为投资品的房子一定会增值。而从投资品属性来看,房地产的流动性很差,并不是较好的投资品。现在很多城市的二手房已经少有问津,一部分房子开始降价销售。如果到了大家都想抛售的时候,就无人接盘了,降价也无济于事了。我建议,持有多套房产的家庭可以将部分房产换成流动性好一点的其它资产,这也是更加科学合理的资产配置。其实我国也并不是没有好的投资渠道,只是收益暂时不如房地产高,但其实在国外这些收益率为4%、5%的投资产品都被视为稳定的投资渠道。

搜狐国富智库:目前,房地产投资在国人的家庭资产配置中的比例是多少?

甘犁:据中国家庭金融中心数据显示,房地产占我国家庭总资产的75%,这一比例确实很高。

搜狐国富智库:因此,最近几年来,我国家庭负债率也逐年攀升。这会对家庭,乃至整个宏观经济造成什么影响?

甘犁:我国家庭负债率的确逐年攀升,但就全球范围来看,我国家庭借债与家庭总收入比值仍然偏低,借贷风险被过度高估了。前段时间有人认为中国家庭负债率已经超过美国,这一结论其实因统计口径不统一而存在偏差。如果统一统计口径,我国总借债和总收入比为80%,而美国是110%。

但值得注意的是,我国不少新购房家庭属于低收入家庭,他们的债务风险特别高,即国外所谓的典型的次贷。在过去两三年中,我国有6%的低收入家庭购房,这一比例并不比高收入家庭购房比例低多少。低收入家庭大多是因房价上涨而恐慌性购房,但由于收入储蓄都不足,一般都依靠大量的银行借贷甚至民间借贷。过去两年,我国购房的低收入家庭的债务收入比是10,也就是说,他们不吃不喝也须要还债10年。其中5是民间借贷,而民间借贷通常还款期较短,约定还款期限为两年,让人非常担心,只有通过借新还旧,或者卖房还债,导致市场风险非常不乐观。关于家庭负债,我们真正应该关注的是这部分人。美国的次贷危机就是这样发生的,少数人出了问题,最后金融产品又将风险扩大。但在总体上,我们现在还没有出现大的结构性风险。

搜狐国富智库:其实这就是你所说的,中国家庭资产配置的风险呈现出两极化现象,即一部分富裕家庭可能金融资产占比过小,一部分贫穷家庭可能金融资产占比又过大,而且很大部分是民间借贷,风险很大。

甘犁:对,而且最后都投资到房地产市场去了,资产配置很不合理。

搜狐国富智库:所以你有什么建议可以规避未来风险的发生?

甘犁:首先,要对购房者的收入和资产有严格要求,绝对不能提倡靠超过还款能力的借贷来购房。2008年金融危机后,美国对购房者资格进行了更加严格的限制,提高对家庭收入的要求;其次,目前中国很多城市的房地产空置率已经达到10%~20%,要鼓励空置住房进入市场,或租或卖,这样才能降低风险,也能让空置房产生更多的价值。应该切实把租房市场做好,如推行租购同权这样的政策,让租房人也能享有与买房人同样的公共服务权利。

搜狐国富智库:在中国楼市调控的政策之下,房价得到合理的抑制。但是同时,在租购同权政策的激励下,很多长租公寓争相去抢地抢房,房租价格又被抬升了,你怎么看售房市场跟租房市场之间的关系?

甘犁:租房价格上涨主要是市场行为。更合理的解释是之前的租金太低了,高房价最终会造成高租金,所以始作俑者还是房价。我们看到,一些房屋中介改善了出租房质量,规范了出租流程,更好地保障了租户的权益,所以房租上涨有其合理性。由于租房市场的竞争属性,租房价格也会因竞争而维持在合理区间。政府应该做的事是维护市场竞争,例如打击租房市场的垄断,规范租房市场信息披露等。

搜狐国富智库:一方面,我们要转变过度依赖土地财政的经济增长模式;另一方面又要避免房价的暴涨暴跌对经济所造成的影响。你觉得应该如何避免房地产价格暴涨或者暴跌?

甘犁:房价稳健上升或下降问题都不大。说到底,还是要稳定老百姓对房价的预期,既不要有迅速上涨的预期,也不要产生迅速下跌的预期。稳定预期的核心,我觉得关键还是对市场信息的准确掌握。为什么房价会涨?因为大家都在说房价涨,但实际情况可能并不是这样。所以公布全面的、完整的、及时的信息是稳定预期的关键一环。如果预期能够稳定下来,房价就会相对稳定,这样许多问题就迎刃而解。

搜狐国富智库:那除了用行政手段来限制房价的上涨之外,你觉得政府还可以通过什么样合理的手段来降低房价?

甘犁:房产税应该提上议事日程,让老百姓逐渐形成房产税要征收且征收力度不会小的预期,如此一来,房子就不再被认为是最好的投资品,自然会回归到其居住的属性。

搜狐国富智库:在制定房地产税的过程中,我们应当需要坚持哪些原则?

甘犁:第一,我觉得房产税一定要起到抑制投资需求的作用;第二,它给老百姓的负担不能太高,所以一定要区别征收:例如首套或者一定面积内的房可以免征,而对拥有多套房的家庭则可加大征收力度。

搜狐国富智库:我国城市化的发展阶段已从土地城市化转到人口城市化的转型过程中,你觉得应该要如何建立起房地产市场有效长期的机制呢?

甘犁:长效机制离不开房产税的作用,也离不开房产信息的有效披露,最终目的是稳定老百姓对房价的预期。同时,不鼓励大幅举债购房,购房应量力而行。总之,应坚持“房子是用来住的,不是用来炒的”这一基本原则。

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