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三四线城市成交量放缓 房地产热潮要开始降温了?

  2018/9/19 9:08:00 澳门MGM集团:

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算算日子,9月过了一半,回望8月各地楼市成交量可算是喜忧参半。从多家机构获悉,8月份一二线城市楼市向好,成交量有向上增长的趋势;而三四线城市成交量回落之势仍在强化,降幅分别为9.0%、2.4%,较7月份有扩大之势。不少专家对此认为,在房地产调控政策越来越严厉的大背景下,预计楼市的分化也会进一步强化。


在过去两年的时间里,出现三四线城市的房价猛涨是由多种原因促成,如棚改、货币化安置、政策宽松,迎合开发商、炒房客的需求等等;同时无论什么原因,一旦房价涨上去价格就会很难再降,是房地产市场的一个特点。有人问,从8月份的成交量可以看到,需求在减少,购买力的减弱,三四线房价能扛得住吗?

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根据中国指数研究院近日发布的8月份楼市成交数据显示,月内一线城市成交量已企稳回升,各二三线城市均纷纷出台政策继续深化房地产市场调控,楼市成交同环比均升,预计未来二三线城市市场将会逐渐趋稳,市场将逐步降温。据统计,8月一线城市楼市成交面积同比、环比均上行,其中深圳成交面积同比升幅近8成,达到76.0%;北京、上海、广州同比增长也分别达到39.1%、24.2%、17.9%。同时,二线代表城市成交量环比上升11.3%;其中福州升幅较大,达70.6%,而南京降幅较大,下降幅度近40%,差异分别较大。


值得注意的是,虽然8月份楼市成交量有所下跌,但并不等于很快急剧下跌。因全国房地产去库存已接近尾声,不少城市正面临这去化周期不断收窄的现况;从整体来看,市场成交量波动幅度还十分有限,仍有很多潜在的风险没有解决


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对于三四线城市而言,房价与工资的差距始终是根本问题。人们可通过高杠杆的方式买房,但很难保证持续的还款能力和未来再生的购买力。同时,目前房价的增长早已超过了收入水平的增长,而且这种绝对数还在不断扩大。除了房价与工资的差距之大,棚户区改造亦是推动房价上涨的重要原因;各大省会城市发力抢夺人才,这对于没有人口、产业等核心竞争力支撑的三四线城市来说,未来有实力的购买力会变得少之又少。


据中国社会科学院金融所房地产研究中心主任尹中立指出,棚户区改造项目的货币化安置将能大大提高居民的住房购买能力和居住水平;然而,货币化安置的同时也刺激了需求,给宏观经济的稳定剂金融稳定带来风险隐患。

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总的来说,三四线城市成交量回落,需求减少,购买力减弱,房价短期来看会有小幅度降低。但仍要考虑不同群体的住房需求问题,“房价不降”就意味着房价仍处于高位,很多人仍旧买不起房。因此,在稳定房价的同时,还要调控房租,稳房价和稳房租双线并行,让存量房源、空置房源通过企业自持房或58同城安选房源进入住房市场,给供给方面提供更多的选择,通过引入竞争机制,提高房企服务质量,降低租房价格。

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