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购房者利好消息 或将对楼盘打折促销 开发商傻了?

  2018/9/13 9:09:00 澳门MGM集团:

各种迹象表明,上半年全国房地产火爆,下半年会冷却下来,冰火两重天。


  有的投资者会问,现在楼价趋势还在涨,不应该是投资的好机会吗?没错,目前大部分地区的房价还是处于上涨状态,但你不能一看到房价一直上涨就断定楼市行情好。众所周知,今年以来政府对楼市调控出台了一系列政策,对楼市的狂涨状态进行了压制,防止过度高涨带来的泡沫经济。

据不完全统计,今年政策调控超300次。今年上半年全国楼市调控政策累计发布多达192次,相比2017年上半年的116次。


  房地产销售旺季历来都金九银十”,特别是在2016年、17年的九月、十月,全国商品房的销售面积和销售额都有大幅度的增长,但是随着调控政策的出台,2018年的“金九银十”销售速度有所减少。预计大部分城市的表现会比预期要好,因为部分城市积极增加住宅供应,今后一段时间,住宅供应量会大幅增加,按照目前的趋势,北京的商品住宅供应量会超过5万套。


  预计到今年年底,一二线城市的销售量会有所增加,但是价格不会上升,甚至会下调。从今年下半年开始,许多房企已经对楼盘的价格做了一些调整,原因就在于今年的资金兑付压力比较大,资金压力大的房企还是想赚钱,收政策影响,只有加快销售,以价格来换取成交量,才能快速回笼资金。所以建议投资者在政策收紧的这段时间还是谨慎碰有关房地产的股票。


  2015年全国住宅市场整体价格涨幅明显增加,全国住宅销售价同比涨幅为五年高。但城市间及区域间住宅市场价格出现明显分化,一线城市房价涨幅继续扩大,二线城市房价涨幅有所收窄,说明一线城市投资效益依然较高。


  根据伟业我爱我家数据中心统计,2015年全国住宅销售价同比涨幅为10%,较2014年涨幅增加。2015年监测十城的新房成交价分化显著。一线城市豪宅集中入市,新房成交价涨幅较大,其中涨幅大的依然是上海、北京,分别达到16.9%、9.6%。南昌作为江西省会,在经历两年下跌后今年大幅上涨,涨幅高达12%;南京、武汉等新房均价分别上涨8.1%、7.3%。


  当楼市行情好的时候,房地产商就会多拿地。而房企一般都是空手套白狼,先找银行贷款拿地,建好房子卖出去,收回一些成本,一部分用来偿还银行债务,一部分投入到下一个项目的开发,周而复始,而且正在建设的项目,开发商又可以去向银行作抵押,贷款继续拿地,一些高周转的房企就是依靠这种疯狂的拿地、卖房、拿地、卖房的周转速度,疯狂扩张的。恒大、碧桂园、融创都是此类的典型代表。


  对于房地产开发商而言,最重要就是拿地,拿地越多,未来的开发项目就越多,项目多了,房企就越有发展的前景。


但楼市行情好的情况也就在前两年,到了今年开始,在强有力的政策调控下,楼市行业不乐观,全国多地土地流拍情况严重。根据中原数据显示,2018年前7个月,全国土地流拍数量高达796宗,其中一线城市流拍13宗,二线城市流拍154宗,三四线城市合计流拍629宗。如果计入8月份以来浙江嘉兴、山西太原等地的流拍数据,今年以来,全国房地产市场土地流拍数量超过了800宗,创下了2014年以来的历史峰值。这表明今年来房地产行业并不赚钱,多数房地产商都在放缓扩张速度。

一环扣一环,房地产行情不好,房企各种融资渠道开始收紧,开发商的资金也是越来越紧张。


  开发商的融资问题已经越来越麻烦先是4月份,华夏幸福的资金链问题引发了媒体关注,上交所甚至发出了审核问询函,提出了18个问题直指他的融资和资金状况,而他的股价也在今年以来掉了快40%,5月份中信银行才给华夏幸福解了围,提供了他315亿的集团授信,这才让债务问题有所缓解。


  先是因为限购政策开发的房子难以卖掉回款,后又因为限贷的原因各家房企的融资难度变大,甚至于还有银行直接停止面向开发商的贷款,所以其实现在开发商能动用的钱是很少的,账面上的数据看起来不错,但这些钱其实只是在开发商手里赚了一圈而已,开发商根本就留不下这些现金。

房企负债率


  此外,而且房地产企业还有大量的债务即将到期。数据显示,包含公司债、企业债、中期票据以及定向工具的地产业债务,2018年全年的到期量将达1949亿元,其中主要集中在三四季度,分别高达932亿元、698亿元,2019年和2020年到期量更加庞大,每年的增量都在1000亿元以上。


  一个房地产企业如果没有现金流动,倒闭那就是分分钟的事,所以开发商不得不对楼房打折促销,低价卖出。获得一定的现金流来弥补漏洞。


  债务的集中到期也引发了机构的集中抛售。2018年5月份,交易机构开始规模性抛售地产债。5月9日地产债成交量72.79亿元;5月10日地产债抛售量攀升至84.54亿元,而此前日均仅35亿元。这样集中性抛售交易此前并不多见,这也意味着机构投资者持有地产债的信心正在逐渐下降。


总的来说,楼市已经进入到一个新的阶段了,在这个阶段里刚需再也不用担心开发商会随时上调房子的售价,不仅是因为政策严格的对开发商售价进行了限制,更是因为现在的楼市行情不允许开发商涨价了,在这样的环境下开发商的生存处境越来越艰难,现在的开发商再也说不出那种“就算把房子炸掉也不降价”的话了,反而还会主动的搞一些营销活动主动的降低房价。甚至说按照现在的房价来看就算开发商把价格下降30%也不会亏本。因为现在开发商盖的房子大多数都是在几年前拿的土地上盖起来的,当时开发商拿地的价格其实很便宜,开发商的建造成本也很低,而经过这一轮的房价上涨之后这里面的成本占比就更低了。

对于投资者来说,个人建议是真正的投资者,会以全面的眼光去考量房地产市场,做出正确的判断与投资抉择。如今的不景气,可能会让多套房持有者和投资者资金吃紧、周转周期延长,如果手头没有足够的现金储备和持续的收入做保障,那就先不要碰,因为目前是弊大于利。


  对于购房者来说,是刚需,你的目的是房子,那就早买,未来贷款利率会提高,你买房的成本还在增加,不要企图等到未来跌了再买,不要期望那时跌那时买,很有可能你等不起。(中研网)


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