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五年有啥没涨价?中心区公寓写字楼

  2016/8/18 9:08:00 澳门MGM集团:南方都市报
2万元成交均价、2.59万网签单价、2.78万签约单价……
这些让市场咋舌的数字,是特殊单位的个案也好,广佛板块整体涨势的体现也罢,梳理禅城和桂城住宅成交均价走势,可以明显看到从今年开始一个猛烈的“抬头”,目前千灯湖不少楼盘均价已经“破2奔3”,桂城住宅均价超过1.6万元。
与之相对应的是,同区域包括商业公寓、写字楼和商铺,近年成交均价一路平缓甚至部分单位价格回落,目前中心区写字楼均价仍在万余元水平。
佛山核心区域的原本相对“供不应求”的住宅价格,在成交大涨后价格节节走高。库存压力山大的商业,价格低位徘徊但出货仍旧步履蹒跚。
业内人士指出,商住倒挂现象值得警惕。消费者不宜盲目“追涨”,而投资者更不能简单盯住“价格洼地”。
住宅:有单位以超过2 .7万元/平方米成交
上周末,桂城千灯湖一套逾220平方米的带装修大户型,以超过2.7万元/平方米的单价成交,虽然该套单位尚未进入网签系统正式备案,但是成交信息已经被销售公司确认。
据业内人士介绍,该成交单位为样板房,装修标准较高。同时,“现在区域里这类大户型产品不多,算是稀缺产品,所以定价自然也高于其他户型。”
无独有偶,同样是千灯湖片区另一个楼盘,在上个月也有一套大户型单位,以近2 .6万元/平方米的单价录入网签。
“当然这些单位成交不代表整个区域的平均水平。但无可否认的是,部分单位挑高了板块内价格的 天花板 ,会间接拉高后期产品的价格预期和走势。”有业内人士透露。
这些让市场咋舌的数字,是特殊单位的个案也好,广佛板块整体涨势的体现也罢,无可否认的是,以上楼盘整体签约均价迈过2万元的门槛,已经成为事实。
据佛山中原市场研究中心发布的7月份成交统计数据显示,上个月桂城整体住宅成交均价(按照网签统计口径)已经超过1.66万元/平方米。与桂城相连的禅城祖庙街道,成交均价同样水涨船高,达到逾1.36万元/平方米。其中,祖庙街道季华路沿线有楼盘网签均价已经接近1.6万元/平方米。
商业:公寓写字楼与4年前均价接近
在中心区住宅单价从今年开始一个猛烈的“抬头”的同时,商用物业的价格却仍旧在5年前的水平上下。
佛山中原发布的数据显示,今年7月份佛山中心区商业公寓和写字楼成交均价均为1万余元/平方米,尽管比今年1月份的8字头有所提高,但是仍旧约等于2011年和2012年的价格水平。商铺成交价格还有所下降,7月份成交均价仅为近2.2万元/平方米。
这种中心区商住价格倒挂现象,从区域不少指标项目的个案来看则更加明显。位于千灯湖桂澜路旁的一座商住综合体,在2013年前后开盘时写字楼单位定价达到1.7万-1.8万元,住宅单价约为1 .5万元/平方米左右。目前同区域住宅单价已经达到1 .8万元/平方米以上,但是7月份该项目写字楼均价仅为1 .1万元/平方米。
同样,该区域商业公寓在两年前开盘时价格约为1 .4万- 1 .5万元/平方米,但目前周边商业公寓成交价格在1.1万-1.2万元/平方米之间。
“不可忽视的是,这几年中心区写字楼和公寓价格都在不断走低,住宅楼价却疯涨了。”有业内人士直言。
同样价格在近几年呈走低态势的还有曾经被称为“物业投资里的奢侈品”的商铺。7月份,禅桂中心区主力成交商铺最高单价超过4万元/平方米,比两年多之前区域商铺成交的“天花板”价格回落一半。而桂城千灯湖和桂城平洲等区域,不少商铺成交单价仍在2字头。
业界分析
商住价格倒挂“追涨”需谨慎
佛山核心区域原本相对“供不应求”的住宅价格,在成交大涨后价格节节走高。库存压力山大的商业,价格低位徘徊但出货仍旧步履蹒跚。
佛山中原统计数据显示,截至2016年7月末,佛山全市商品住宅库存691万平方米,消化周期从去年底的8.5个月,进一步下降至4.86个月。其中,南海前7个月中,有6个月表现为住宅成交大于新政预售。
但与之相反的是,整个上半年商用物业的成交量虽然同比上涨,但是仍旧赶不上新增供应入市的数量。数据显示,上半年中心区公寓增量达到近32万平方米。相对成交来说,“库存”仍旧增加了超过4万平方米。而写字楼成交量不到1 0万平方米,新增量达到1 6万平方米。目前中心区写字楼库存接近1 50万平方米。
在这一供需表现下,中心区的住宅价格被一路推高,而商业公寓和写字楼等商用物业的价格一直在低位徘徊。
出现“商住倒挂”,业界共识为同样的区域内,住宅价格高于商用物业,明显的价格倒挂值得市场警惕。
 
有业内人士指出,商业的价格走势受到区域的经营回报、经济活跃度等等因素制约,且与产业发展以及买方资产配置考量等相关,买卖双方价格双向影响因素较多,但是住宅成交受到短时间供需和区域定价走向的影响因素更大,阶段的需求放量和价格上涨,容易引起消费者进一步“追涨”,此举会间接循环助推区域楼价。

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