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电商冲击传统线下经营 中山女人街三成店铺求转让

  2015/5/18 0:00:00 澳门MGM集团:
“五一”期间商品房成交近3000套,环比大涨四成。虽然楼市成交量整体反弹迅速,不过记者走访市场发现,中山的商业地产市场却呈现出冷热不均的现象。据悉,当下中山商铺市场售价和租金普遍看涨的趋势早已不在,和几年前相比,不少二手商铺不仅没涨,价格还跌了,位于商业街上的商铺价格下跌20%的为数不少。

  俗话说“一铺养三代”,曾经在市区繁华地段租一间店面,做点小生意,是不少人的生存之道。如今,随着电子商务的迅猛发展,传统零售消亡论甚嚣尘上,产业链上正大规模布局商业地产的开发商,迎来的究竟是机遇还是风险,实体商铺的投资价值是否会由此打上问号。


  统计数据显示,中山目前商业地产市场存量或超10万套,已经远超商品房住宅7万套的保底存量,在多个大型商业综合体相继落成,大量商业地产涌入市场的同质化竞争下,商铺是否还有投资价值,其未来的增值空间又在哪里?

  200多家商铺近70家已关门

  “现在这条街上共有200多家店面,差不多有70多家已经关门停业,门上都张贴着旺铺转租转让的广告,剩下的100多家店面也不过是在苦苦支撑。”陈伯是中山本地人,在民族路经营服装店已近30年,对这条中山“女人街”的兴衰也了然于胸。

  商业街是一种古老而传统的商业地产存在形式,一些特色商业街也成为当地的一张名片,一如广州的上下九步行街,上海的南京路,对中山来说,其代表便是老城区的孙文西路及其临近街区。近日,记者在孙文西路、逢源街、民族路等传统步行街进行走访,发现因地段、规划、交通等多重原因,这些商业街店铺的经营状况差别颇大、店铺的价格随之起伏,不过总体而言,呈现下跌趋势,尤以民族路步行街最为突出。

  “巷口有家店面在今年内先后关门了4次,做什么都不行,关键是没有人气。”在民族路经营箱包店的老板阿良说,“你也看到了,对面一眼望去,关门的店铺都不下10家。店铺租金也从高峰期的五六千元降到了现在的两三千元,可还是转租不出去。”记者随机拨打几个转让店铺的电话,因处于老城区,店铺产权较为复杂,更多店主选择转租,30—40平方米的店铺月租普遍在两三千元左右。记者询问转让店铺的缘由,其中“受电商冲击、人流量少、竞争压力大、生意不好做”是这些店家提及最多的词汇。

  临近的孙文西路步行街和逢源商业街则情况相对要好一些,但也隔三岔五有店铺转让信息。“12年之前,可以说是一铺难求,现在很多店铺也出现经营困难的情况。”在民族路步行街经营服装近10年的陈森告诉记者。

  开盘当日近九成社区商铺已售出

  与商业街普遍不太景气的情况相比,社区商业日渐成为投资的新宠。因为社区商铺距离居民最近,最能让居民面对面实现体验消费。

  据了解,社区商业分为社区底商、邻里中心型商业和社区购物中心三种。其中最常见的就是社区底商,这也是住宅开发商为解决商业配套采取的常用办法;邻里中心型商业一般为单栋建筑或内街型商业街,大多由开发商自持,通过统一招商运营,有效地进行业态组合和商户筛选,这能够避免商户同质化问题,且保障投资者的租金收益;其中,社区购物中心通常体量较大,涵盖了各类生活配套,尤其增加了休闲餐饮、儿童体验、美容养身、娱乐休闲等体验型业态,是最为常见的社区购物中心。

  去年底开盘的雅居乐御滨名门项目,其打造的逾20000平方米滨江休闲商业街区优活城一推出就引起了市场的关注。据悉,在该项目开盘不到一个小时,沙盘前已经围满了买家,大家纷纷争抢滨江旺铺。雅居乐方面透露,商铺开售时公司还进行了商铺下订可享受88折优惠,在此优惠推动下,仅开盘当日,接近9成的商铺已售出,而面市10天后,销售额已超1.5亿元。

  5月14日上午,记者走访了位于东区的几家地产中介,包括家家顺、满堂红和亿通置业。当记者表示想购买商铺投资时,三家中介均表示铺源有限,选择余地不大。“目前的商业地产项目,都是开发商打包销售或整体招商,市场上的散铺不多。”家家顺房地产经纪公司的一名朱姓置业顾问告诉记者。

  可以看到,城市中心城区的商业设施接近饱和,竞争日趋白热化,提升空间有限,这恰巧给社区商业的发展提供了更多的机会。合富辉煌中山公司市研经理谢仲娟表示:“城市化进程的加快,居民外迁和新建居住区不断增多,这些区域的商业设施相对不足,市场空间和消费需求巨大,社区商业顺应这种需要会快速发展,有效填补社区内商业业态的缺失,社区商业将是商业地产投资新宠。”

  目前是投资商铺的窗口期


  合富辉煌中山公司市研经理谢仲娟:

  2013年以来商业供应量大幅走高,市场库存急增,而商铺尤其是社区商铺的数据也在不断上升。过去中山投资者对商铺是十分热衷的,但存量增加后,许多商铺却出现了有价无市的情况。

  相比住宅而言,商铺投资与经济关联度较高,其周期相对滞后,受政策影响较小。但近期利好政策的推出,会在投资者的心理预期上起到一定的带动效应,从而影响商铺投资成交。鉴于库存压力,这将促使商业地产开发商拿出更多的优惠来引导投资转向商铺。对于投资者而言,这将是一个难得的时机。

  商铺和普通住宅不同的是,一个小区里的住宅虽然由于位置不同也有价差,但基本上的身价是一荣俱荣,相差幅度不会太大。而商铺就不是这样了,即使同一条街,面积、位置、面宽不同,是单层还是双层,都会影响到一个商铺适合的业态、租金价格和售价。因此,有的商铺因为周边一些业态的调整,找不到可以承租的下家,也容易出现降价的情况。

  投资社区商铺,最重要的除了看社区的规模,还要看社区的人群聚集效应。即使是大型社区,假如人群不是常住型,消费力自然不稳定;即使是大型社区,假如商铺规划、招商定位不合理,引入的商家也无法带动人流,社区商铺自然也难以聚集人气,商铺价值难被看好。好的社区商铺,不仅能吸引社区内的居民消费,更能吸引社区外的居民消费,这样的商铺转手能力更强,价值会越做越高。

  市民投资意欲日渐增强

  满堂红地产总经理陈晓华:

  从去年的数据看到,整体的商铺成交均价有轻微下跌的趋势,这可能与供应量有关。今年预计还是有不少商铺物业推出市场,预计未来的成交量方面会比较可观,但由于供应量多,存在竞争,因此预计售价保持平稳。目前从我们掌握的情况来看,市民对商铺的热度有所上升,投资商铺的意欲不断增强。

  未来,服务于周边的生活人群、有一定的客源的社区商铺将是受到电商冲击最小、比较被看好的一类商铺。但这必须建立在小区的商业有良好的规划上。如果发展商一开始在规划楼盘的商铺配套时,只是为了建配套而建配套,并没有好好地规划,并且一心想着散卖了事,并没有要经营的想法的话,最终也有可能会导致社区商铺的空置。

  在社区商铺的选择上,除了大型住宅小区外,一些依傍在大型购物中心附近的社区商业街,或者交通枢纽附近的社区商铺将会是好的选择。大型购物中心旁边的社区商铺可以做一些购物中心里面比较难实现的服务业态,如美容、传统的小食店这些。同时,投资者在选择商铺时,如果该商铺具有餐饮的功能,即有烟道、下水、洗手间等的设计,则以后租赁会更加灵活、好租。如果是面积较大的商铺,则切记商铺的进深不能太深,不然将会不好做生意。


  商铺的回报率是投资者最为关注的,买商铺就是为了获得收益,商铺的价值最终还是要通过租赁实现,而租赁就要考虑租给谁,租户也是影响回报率的关键。不同的租户对商铺有不同的要求。比如,开餐饮的就需要有上下水、动力电、煤气、排烟设施。最好选择通用性较好的商铺,在租赁时选择的空间较大。

  由于商铺受地理位置以及人流量等影响较大,价位差异也相当大,因此投资回报率也会不同程度地受到影响。投资中除了投资者购买商铺的初始费用外,还应包括税费、贷款利息、物业管理费用、取暖费用、折旧费用,甚至还有通货膨胀带来的价格贬值和央行加息后带来的利差等方面的因素。同时,投资者还必须考虑到商铺有一定的空置期。

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