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“标准化厂房”催热泉州工业地产

  2008/8/12 13:58:00 澳门MGM集团:

经历了政策风云变幻的2007年,泉州楼市处于一个明显的观望期,投资客日渐稀少,泉州住宅地产的风光不如往昔。倒是商业地产、工业地产日益引起人们的关注,尤其是工业地产,随着一系列标准化厂房的建设,如去年年底为庆祝晋江市建市15周年开工建设的隆盛国际标准厂房,使泉州人对工业地产开始有了初步的概念。

 
市区多处现“标准化厂房”

据记者了解,泉州由于民营经济发达,制造企业众多,土地资源稀缺问题也日渐突出。一些鼓励兴建“标准化厂房”的政策应运而生,为“标准化厂房”建设和企业入驻提供最便捷的条件。

目前泉州各县(市、区)实施集约用地、推进标准厂房建设进入了实质性的开发建设阶段。如晋江的隆盛工业园区,是晋江市重点工程之一,已于2007年12月5日开始建设;安溪县预计在该县龙美工业园等地着手建设一批标准化厂房;石狮市正在进行规划、筹建的标准厂房超过170万平方米,其中灵秀服装工业园标准化厂区90万平方米、元兴通用标准厂房36万平方米、金丘开发区通用标准厂房37.5万平方米、前埔村标准化厂房10万平方米;而总规划面积约1840亩、总投资约18亿元的永春县工业园区标准化厂房建设举行奠基仪式,还有南安市扶茂工业项目区、福建环球家居生产基地两处标准化厂房也开始动工。

看来,继商业地产、住宅地产开发之后,工业地产也成了泉州资本竞逐的热点。

“标准化厂房”前景良好

标准化厂房在短短的时间内在泉州各县(市、区)遍地开花,足见房地产商对工业地产的投资前景持乐观态度。

业内有关人士告诉记者,这归根结底还是开发商对标准化厂房的市场需求有信心。这信心很重要的一部分来自国家政策及泉州市政府的引导。由于“三合一”厂房存在安全隐患,国家早已明令禁止使用“三合一”厂房。

由于政策管制,晋江、石狮等地一些企业必须得从“三合一”厂房里走出来,“三合一”企业的出路只有两条:要么是直接拿地建厂房;要么是入驻标准化厂房。但目前高昂的土地价格和“招拍挂”转让方式,有力地遏制了实力不强的中小企业拿地。这些中小型企业想自己买地建厂房可能性比较小,适合他们的只有走买标准化厂房这条路了。而泉州市政府也早出台文件,在泉州中心城区八大组团450公里内投资低于1200万元的工业项目不再单独供地。原则上要求统一进入标准化厂房区,通过租赁或购买标准化厂房发展生产。

有业内人士表示,与自建厂房相比,标准化厂房拥有其自身得天独厚的优势。首先可以降低企业的资金负担。标准化厂房前期无须大量资金投入,更多有效资金可投入生产和发展,并且可以采用银行按揭、分期付款等方式,使企业资金链得到长效保障。这相信会受到企业的欢迎,市场需求毋庸置疑。而位于晋江西滨片区的隆盛国际标准化厂房的开发商明确地告诉记者,当初决定投建这个项目就是因为看好标准化厂房的发展前景。

工业地产市场尚未健全

当然,传统住宅开发商寻求向工业地产转型的道路并没有想象中的平坦,两者在各个方面的区别对转型中的开发商提出了相当大的挑战。

 
从门槛上来说,工业地产投资相比一般商业地产投资,所需资金相对较大,一般的投资者很难有这个实力;从大环境上来看,工业地产有其特殊性,它的招商十分依赖政府的税收优惠、政策倾斜力度;在市场层面上,目前工业地产尚属于新兴产业,而市场的无序竞争也对开发商造成一定的压力。

而最主要的问题在于,对于住宅地产来说,工业地产还是个新兴事物。目前,泉州乃至国内完善的工业地产市场尚未健全,开发商普遍存在对工业地产的理念认识不够以及专业运营知识的缺乏等问题,这使得转型期的开发商面临巨大的投资风险。由于缺乏对工业地产运作的认识,很多转型期的房地产开发商盲目投资,在对市场需求没有做任何研究的情况下,模仿现有的产品投资开发,造成市场上同类产品剧增,竞争激烈。这在国内工业地产市场上不是没有先例的。

对此,太古营销副总经理田嘉鑫认为,工业地产发展前景明朗,在较好的宏观环境下,对工业地产运作理念以及运营模式的准确把握,是投资工业地产成功的前提。产品定位、策划、规划,招商的同步进行是操作的关键。借鉴国际工业地产运作的经验,理解专业标准的综合型服务,像经营城市一样去经营园区,这会对工业地产投资运作成功提供较有力的支持。

有业内人士认为,正确的工业地产运作是以持有物业为基础,赚取租金为目的的长期投资行为,而并非一般的房地产开发,传统的短平快模式在工业地产运作中是行不通的。由于工业地产开发投资规模较大,需要完善的金融支撑来实现长期持有。

-相关资料

所谓“三合一”厂房就是集生产车间、仓库、员工集体宿舍为一体,一旦发生火灾,极易造成群死群伤。

所谓标准化厂房就是具备了基本的成产条件的房屋。这些房屋首先必须符合国家规定的相关建筑标准,如消防、配电、暖通、给排水、节能等要求,如有洁净要求的还要符合国家规定的《洁净厂房设计规范》等建筑设计规范的要求。至于厂内地板用什么来装修,是油漆、磨石子、大理石、木质地板、地毯等由成产不同的产品决定。还有,机器的布局也同样由生产需要及生产流程进行合理的安排,而不是每个单位都千篇一律的。标准化厂房的“标准”与行业性质有关,因为各个行业的标准化厂房的用途、结构、设备和资金等情况都不一样。因此,不同的行业没有统一的标准化厂房。而相同的行业,在一定的范围内有一定的标准和规范,这种“标准”也是相对而言的,并非绝对标准。

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